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浦东奇迹|蔡育天:上海房地产市场是如何盘活

  三十而立,浦东告诉世界:中国改革开放的大潮,如何书写一座城市新的传奇。中国奇迹的密码,是浦东三十年来的思想解放、制度创新,是一代人的艰辛探索和奉献。

  三十而立,浦东的崛起,不仅是崭新城市天际线的立起,更是中国昂首走向世界、拥抱世界的步伐。

  站在新的历史起点,澎湃新闻智库报告栏目推出“人海潮浦东开发开放30年口述”系列专题,中共上海市委党史研究室以陆家嘴、金桥、外高桥、张江四个开发区为切入点,采访了浦东开发开放的决策者、参与者、执行者,讲述那段浪奔浪流的进取故事,致敬那段激情似火的创业史,更为今天的浦东改革开放再出发提供一个大历史视角。

  上海市房地产交易中心,是东进浦东陆家嘴金融贸易区的第一家要素市场,也是当时全国第一家房地产交易中心,这在上海房地产业发展史上具有重要意义,对上海浦东改革开放也起到积极的推动作用。

  1990年4月中央宣布开发开放浦东,这是一个跨世纪的国家战略。当时市委、市政府主要领导都对房地产业的发展提出过要求,主要精神是:在浦东开发开放中,上海的房地产业必须要全力以赴做好服务。同时还要借助浦东开发开放的“东风”,深化改革,把上海的房地产市场搞活搞好,为上海的经济发展、城市建设和老百姓居住条件改善作贡献。

  其实早在浦东开发开放之前,为了破解上海住房难题,上海在房地产业发展方面进行了一系列的改革探索。比如发展侨汇房,中华企业公司在上海率先建造和出售了首批侨汇住宅,为商品房的产生开了先例。再比如,发挥国家、地方、企业、个人四个方面的积极性,广开门路加快住宅建设,鼓励个人购建住宅,在住宅商品化方面进行了积极探索。更具有开创性的改革探索是上海在1988年开始进行土地批租,使土地使用权作为特殊商品进入流通领域,从而为土地要素市场的建立打下了基础。

  客观地讲,20世纪80年代上海房地产领域的改革实践还多是小范围的试验,其核心目的是尽可能地满足居民的居住需求。1990年代,在浦东开发开放中,按照市委、市政府的总体部署和要求,我们与市计委、财政局、税务局、市建委、市房改办等部门协作配合,努力服务、积极推进浦东的改革开放,着重以土地使用制度改革和住房制度改革为抓手。

  在土地使用制度改革方面,上海探索走出一条用土地批租进行旧区改造和新区开发的新路子。早期的土地批租一般是提供已开发或再开发的“熟地”给有资质的受让人进行房屋建设。可是浦东新区那么多的土地如果都先做成“熟地”再给开发商开发,是不能适应加快浦东发展的要求。于是,浦东新区探索“生地”批租,即从农村征用原集体土地,未经“七通一平”的基础设施建设,就由国家出让给受让人,受让人首先对土地进行基础设施建设,然后转让“熟地”或者自己进行房屋建设,也就是所谓的“土地空转”。通过这样的操作,浦东的4个功能开发区开发公司立即得到土地,可以对外招商,国家不用垫付巨额资金开发土地,“生地”也就进入了房地产市场。这对早期的浦东开发尽快启动起到重要作用。

  1991年6月,上海市土地局、上海市财政局与浦东三个开发公司签订国有土地使用权出让成片出让合同投资协议。本文图片均由口述人提供。

  所谓“毛地”批租,就是在旧区改造中,将尚未拆迁的土地进行批租。这方面的实践,浦东地区主要集中在陆家嘴地区,同时浦西地区在浦东开发开放的政策效应下也进行了大量的实践。这也是解决上海旧区改造的一个途径。与此同时,上海还把商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品房等内资六类项目用地纳入土地有偿使用的轨道,标志着土地使用权出让已经从外资企业扩展到内资企业。

  在住房制度改革方面,上海从制度改革入手进行大胆探索,核心是推进住房的商品化、市场化。1991年5月,《上海市住房制度改革实施方案》获国务院批准后正式实施。上海采取推行公积金、提租发补贴、配房买债券等措施,并允许成套独用的住房可以卖给职工,卖房的宗旨是让住房逐步进入市场,让老百姓手里有房产,然后小房变大房、旧房变新房,从而盘活房地产存量房的三级市场。同时,注重发挥好二级增量房市场的作用同样重要。为此,上海鼓励商品房开发建设,推出买房新法——商品房抵押贷款业务,即“按揭”。

  对于企业“系统房”涉及的厂房、土地等,我们和市计委、市财政局等部门联合起草了《关于进行盘活工商企业国有房地产试点的实施意见》,采取把国有工商企业使用的土地资产进行价值评估后注入企业集团,降低企业的资产负债率的办法,盘活“系统房”资源,把这批土地资源推向市场,使它们的潜在价值体现出来。当时分两批分别在1996年、1997年举行试点签约。首批试点单位包括纺织、一百、华联、仪电、建材等9家企业集团,共受让土地630多万平方米,价值70多亿元。第二批试点单位包括轻工、电气、汽车、冶金、农工商等12家企业集团,共受让土地近3300万平方米,价值125亿元。自此,“系统房”和“直管公房”在统一的房地产市场上运转,实行市场化管理。

  1997年5月10日,上海市举行第二批盘活国有工商企业房地产试点签字仪式。

  房地产市场的盘活,也对房地产管理提出了新的要求。1994年12月,市政府发布《上海市公有住宅售后管理暂行办法》,将已售公有住房纳入物业管理轨道。我们房地系统相应地把原有的房管所转制为物业管理企业。为了满足房地产市场对集中、固定交易场所的需求,我们局和建行上海分行、黄浦区房产局联办上海市房地产市场,并配备了当时全国最先进的计算机房地产交易系统,与各大房地产市场和信息咨询公司联网运作。

  1992年至1996年,上海共批租外资地块1301幅,9365公顷土地进入土地一级市场。住房制度改革的深化,改变了住房权属关系,全市住房自有率大幅度提高,开发投资规模迅速扩大,房地产市场交易趋向活跃。由此,上海房地产业逐步形成覆盖生产、流通、消费领域的较为齐全的产业体系。

  1993年11月,党的十四届三中全会通过的《中共中央关于建立社会主义市场经济体制若干问题的决定》指出,建立社会主义市场经济体制,就是要使市场在国家宏观调控下对资源配置起基础性作用。不过,如何建立社会主义市场经济运行体制和机制,如何发挥市场的资源配置的基础性作用,在那时并没有经验。上海的领导和专家学者看到这一点,经过研究,想到借助浦东开发将发展和培育要素市场作为重点突破口,而陆家嘴金融贸易区是这个突破口的最好承载区。

  1995年,恰是上海房地产业发展的重要转折年。《城市房地产管理法》于1995年1月1日开始实施,该法律旨在推动我国房地产市场的运作和房地产业的发展纳入法制轨道,为全国房地产热降温的同时,推动房地产业迈向法制化、现代化、市场化。与之相适应,市委、市政府决定撤销市房产管理局、市土地管理局建制,成立新的市房屋土地管理局,这对全市房地产一、二、三级市场的综合协调发展具有重要意义。

  1995年起,根据新的职能定位和上海房地产业发展的趋势,把行政管理工作的重点从直管公房转移到建立全市房地产市场和着重推动行业发展上来,努力实践“三个转变”:一是从计划体制下的管理转变为社会主义市场经济体制下的管理;二是从原先的对开发商的投资管理转变为对土地、投资、建设、交易、维修等的全产业链、全方位管理;三是从粗放型管理转变为集约型管理。上海按照加强房地产权属管理的要求,研究制定出台了房地产登记、交易、经纪、抵押、租赁等有关法规。这些规章制度制定后,我们先进行试点。因为时任浦东新区管委会副主任胡炜曾经在黄浦区担任过房地局长,有从事房地产的经验,再加上浦东改革开放可以先行先试,于是就把一些法规规章在浦东先进行试点,取得成效后在全市逐步推广。当时建设部在上海抓房地产市场改革发展的试点,上海的试点得到了国家建设部刘志峰、宋春华、谢家瑾等部、司领导的支持和肯定。

  也是在这一年,受国家宏观经济调控政策的影响,浦东陆家嘴地区许多新建楼宇由于招商速度一时跟不上,有海外媒体报道“陆家嘴写字楼租售率只有20%”“大楼里灯亮不起来”。为此,1995年11月,浦东改革与发展研究院院长姚锡棠教授给时任上海市市长徐匡迪写信,建议把位于浦西的上海市房地产交易市场东迁浦东,通过要素市场东移,促进陆家嘴中央商务区的形成。建议得到徐市长的批示:“请启正同志阅,是否由王安德、蔡育天同志具体筹划。可在陆家嘴证券大楼附近,觅已建的大楼作为房地产交易中心。促进陆家嘴CBD早日形成。”这对我们进一步搞活上海房地产市场也是一次难得的机遇。

  1996年4月,徐匡迪市长主持召开市政府会议,会议主题是如何进一步搞活上海房地产二三级市场。会议议定了9个事项,包括五个方面:一是提出搞活二三级市场的系列具体措施,如推行蓝印户口,公房提租、租赁,扩大售房对象,降低税收,活跃市场等。二是要在浦东陆家嘴建上海市房地产交易市场,其功能主要是集房地产交易、信息、管理、服务等功能于一体的综合性市场。三是各区县都要建立房地产交易中心,市房地产交易中心做好对区县房地产交易中心的业务领导。四是所有信息全部联网。五是市房地局和相关事业单位随着交易市场的建立,也全部搬到浦东。具体是1997年春节前后搬过去,至此也不过还有半年多的准备时间。

  会议结束后,我们就进入到紧锣密鼓地筹备搬迁工作中。首先面临的问题就是要在陆家嘴金融贸易区寻找一个合适的办公地点。经过多方寻找,最终找到了我们一家下属经营单位在崂山西路201号建的一座楼房,但与我们在浦西办公的老房子比起来,还是有差距的。东迁陆家嘴之前,我们局在位于中山东一路1号的亚细亚大楼办公。该楼曾被美誉为“外滩第一楼”,整幢楼就是一个建筑艺术。

  1996年12月28日至29日,利用星期六、星期天的时间搬了过去。同时,交易中心的装修仍在紧张进行中。房地交易中心占用大楼的1、2、7、8层四个楼面,建筑面积7000平方米。其中一楼为交易大厅,可容纳近600人。大厅设超大电子显示屏,触摸式电脑可向客户提供有关房地产市场信息。中心内设立了房地产交易、登记、咨询、查阅等业务窗口,以及房地产中介、测绘、估价、公证、财税、金融、律师等机构,实行“一条龙服务”。二楼设有34个交易席位。该交易中心最显著的特点就是按智能化要求配备的计算机网络系统,从而提高了市场信息处理的快捷、准确性。

  经过两个月的调试运行,1997年2月28日,上海市房地产交易中心正式开张,国务院副总理、建设部部长侯捷、国家土地局局长邹玉川、上海市长徐匡迪等领导题词。市委书记黄菊专门发了一封贺信,对建立房地产交易中心进行肯定,提出要进一步促进上海房地产市场培育发展,在做好房地产交易中心硬件建设的同时,尤其要抓紧软件建设。随后,我们的事业单位,如土地收费、管理,房产测绘评估等十几个部门,约1000多人全部搬到浦东办公。

  1997年2月,市委书记黄菊发贺信,祝贺上海房地产交易中心在浦东成立开业。

  在市政府的积极推动下,揭开了一大批国家级和市级要素市场“东进”的序幕。如上海证券交易所是第二家东进的要素市场,其后分别是上海期货交易所、上海钻石交易所、上海石油交易所、上海金融期货交易所,等等。前前后后在浦东集聚了13家比较大的国家级要素市场。大批要素市场的集聚,进一步提升了浦东的创新功能和示范功能。

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